全美移民律师协会EB-5论坛关于就业风险的分析
就业风险
作为8月23日于芝加哥举行的全美移民律师协会EB-5论坛的一项重要议题，来自全美各地的移民律师与EB-5界知名经济学家、证券律师就EB-5移民申请中的就业风险问题进行了探讨和研判，并对申请人做出了以下提醒。
对区域中心项目而言，在的I-526阶段，即临时绿卡申请阶段，移民局审查由经济学家提供的RIMSII或者IMPLANT理论模型里计算方法所产生的就业是否合理。因此，投资人需要注意的，不只是整体就业的人数和每个投资人分摊的就业人数，而且要看这个整体就业人数是怎样构成的。
酒店类。以最普遍的RIMSII方法，就业人数是由支出金额和运营收入两项 来构成的。但是移民局对于酒店类项目的运营收入产生的就业，尤其是住宿客人消费而产生的就业有严格审查。最理想的情况是，只靠支出就能完成就业人数，在审 批时会比较容易通过。但是通常只有当EB5资金占总体资金很小的情况下，才可能满足这个要求。开发商自行投资的比例一般来说小于30%，如果EB-5资金 又不大，那么以外的部分需要银行的贷款来完成。如果银行介入，一般银行都要第一顺位还款，此时EB-5投资人面临资金还款不是第一顺位的风险。
办公楼。和上面酒店类的计算方法相近。办公楼有建设支出产生的就业和出租后 租客产生的就业。移民局对于租客产生的就业的计算方法很严格，要证明这些租户不是从附近的办公楼转过来的，而是由于当地对于办公楼的需求增加而新增的租户。类似，如果可以完全用建设支出计算就业就满足投资人的就业要求，那是最好的。不过也面临是否有银行介入，而导致EB5投资人不是第一顺位的风险。
在I-829阶段，即去除条件成为永久绿卡阶段，移民局要审核I-526阶段时计算出的就业人数是否实际达到。这个阶段需要注意的事项：
移民局要求每个投资人创造的10个就业必须在其I-829申请递交之时完 成。如果一个项目需要加上建设支出和营业收入两项产生的共同就业，一旦这个项目的建设周期拖延，会导致在I-829时没有开始运营，或者运营产生的收入不 足以产生足够就业，那么投资人的去除条件会面临风险。
在一个大的项目里，通常来说就业总人数分摊到每个投资人的数字是根据认购协 议的先后顺序分配的。举例来说，如果一个项目的总体就业人数是1200个，共100个投资人，如果I-829时实际产生的就业只有900个，那么先认购的 90个人先分配到就业名额，而后面的10个投资人会有风险。
如果项目越大，不确定因素越多，这种风险越大。
总结： EB-5的项目首先要满足移民局的要求，要考虑绿卡的安全性，即满足就业的分配人数。然后是资金的安全性。这和一般的商业投资有显著不同。
投资人要了解所投资项目的资金构成，就业人数构成。
尽量争取EB-5资金还款是第一顺位的项目，并且仔细阅读认购文件，分析是否真正的第一顺位。
项目的建设周期不宜太长，项目越大，不确定因素可能越多。
如果要选择大的项目，尽量避免在项目的认购名额的最后阶段认购。
建议聘用第三方EB-5经济学家来对项目做尽职调查。
声明： 以上分析为美国EB-5界知名的经济学家关于就业论的探讨，并由证券律师分析资金的结构。本文版权为美国KLC联合律师事务所所有，如需转载，必须征得KLC同意。
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